Jeżeli spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest właścicielem nieruchomości rolnej (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2016r., poz. 585 – dalej jako „Ustawa”) do zbycia udziałów w spółce znajdą zastosowanie przepisy w/w Ustawy, w szczególności art. 3a.

Zgodnie ze wskazanym przepisem Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów w spółce handlowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Zatem w przypadku zbycia udziałów w spółce z o.o., koniecznym jest nie tylko zachowanie wymagań formalnych (zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi) jak również uzyskanie zgody innych wspólników, organów spółki lub też rezygnacja pozostałych wspólników z przysługującego im prawa pierwszeństwa nabycia udziałów (w zależności od postanowień umowy spółki), ale nadto brak wykonania przez ANR przysługującego jej prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu udziałów nie przysługuje jednak ANR w przypadku zbycia:

  1. akcji dopuszczonych do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 1636);
  2. udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej;
  3. 1 udziałów i akcji przez Skarb Państwa.

Agencja przed nabyciem udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, ma prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Uzyskane przez Agencję informacje stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 11 ust. 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz. U. z 2003 r. poz. 1503, z późn. zm.).

Do prawa pierwokupu ANR stosuje się odpowiednio przepisy art. 3 ust. 8, 10 i 11 Ustawy oraz przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu co do nieruchomości. Odpowiednie zastosowanie znajdzie zatem art. 599 §2 KC, zgodnie z którym jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa (tu: ANR) lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Ponadto, zgodnie z art. 9 Ustawy nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

Mając na uwadze powyższe, ważne zbycie udziałów w spółce z o.o. będącej właścicielem nieruchomości rolnej wymaga zawarcia warunkowej umowy sprzedaży udziałów, tj. zawartej pod warunkiem nie wykonania przez ANR prawa pierwokupu oraz zawiadomienie ANR o zawarciu takiej umowy wraz z przesłaniem egzemplarza samej umowy. O zawarciu umowy warunkowej należy niezwłocznie zawiadomić ANR, która ma tydzień od dnia otrzymania zawiadomienia na wykonanie prawa pierwokupu. Agencja informuje o skorzystaniu z przysługującego jej prawa pierwokupu poprzez wysłanie wspólnikowi zobowiązanemu z tytułu prawa pierwokupu oświadczenia w formie aktu notarialnego przesyłką poleconą oraz opublikowanie oświadczenia na stronie BIP Agencji. Zgodnie z art. 11 Ustawy, przyjmuje się że wspólnik zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia ANR z chwilą jego publikacji w BIP Agencji.

Z powództwem o stwierdzenie nieważności zawartej umowy sprzedaży udziałów może wystąpić (prócz osób mających w tym interes prawny) również ANR, przy czym kosztami takiego postępowania zostaną obciążone strony umowy.